Entre o final de abril e maio de 2024, expressivos acumulados de chuva deixaram o Centro Hist\u00f3rico de Porto Alegre embaixo d\u2019\u00e1gua e o projeto imobili\u00e1rio Cais Mau\u00e1 foi engavetado. Agora, o governo do Estado e o Cons\u00f3rcio Pulsa RS, grupo vencedor do leil\u00e3o realizado h\u00e1 dois anos, anunciam que o contrato de revitaliza\u00e7\u00e3o do Cais Mau\u00e1 ser\u00e1 retomado.<\/p>\n\n\n\n
O projeto de concess\u00e3o e requalifica\u00e7\u00e3o do Cais Mau\u00e1 \u00e9 uma das maiores interven\u00e7\u00f5es urbanas planejadas para a \u00e1rea central da cidade. Ele envolve a concess\u00e3o \u00e0 iniciativa privada por 30 anos para transformar o antigo porto em um complexo urbano multifuncional, com usos culturais, comerciais, tur\u00edsticos e principalmente imobili\u00e1rios. A \u00e1rea total \u00e9 de cerca de 181 mil m\u00b2, com extens\u00e3o de aproximadamente 3,2 km ao longo do Gua\u00edba. Localizado entre a Usina do Gas\u00f4metro e o Cais Navegantes, regi\u00e3o central e hist\u00f3rica de Porto Alegre.<\/p>\n\n\n\n
O Cons\u00f3rcio Pulsa RS \u00e9 formado por duas empresas: a Spar Participa\u00e7\u00f5es e Desenvolvimento Imobili\u00e1rio, com sede em Porto Alegre, tendo como s\u00f3cios Aline da Silva Gil Stein e S\u00e9rgio Lu\u00eds Fernando Stein; e a Credlar Empreendimentos Imobili\u00e1rios Ltda, com sede em Praia Grande (SP). Os s\u00f3cios s\u00e3o Sergio Fernandes Leal e Carlos Ribeiro Leal.<\/p>\n\n\n\n
A for\u00e7a econ\u00f4mica da Spar e da Credlar \u00e9 muito desigual. A Credlar Empreendimentos Imobili\u00e1rios, criada em 2004, \u00e9 uma empresa m\u00e9dia, com atua\u00e7\u00e3o consolidada, capital social de R$ 21 milh\u00f5es, faturamento anual estimado entre R$ 50 milh\u00f5es e R$ 100 milh\u00f5es por ano. Mais de 30 empreendimentos entregues, com uma estrutura de cerca de 13 a 16 filiais e Sociedades de Prop\u00f3sito Espec\u00edfico (SPEs) ligadas a projetos imobili\u00e1rios. Empresa de porte m\u00e9dio no setor imobili\u00e1rio brasileiro, com atua\u00e7\u00e3o principalmente na Baixada Santista e Grande S\u00e3o Paulo.<\/p>\n\n\n\n
Enquanto a Spar Participa\u00e7\u00f5es e Desenvolvimento Imobili\u00e1rio, criada em 2013, com sede em Porto Alegre, \u00e9 uma empresa pequena, com faturamento anual muito baixo, estimado entre R$ 130 mil e R$ 360 mil. Uma boutique imobili\u00e1ria, n\u00e3o uma grande incorporadora, provavelmente voltada a gest\u00e3o de ativos, projetos e articula\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria \u2014 n\u00e3o constru\u00e7\u00e3o em grande escala.<\/p>\n\n\n\n
Na pr\u00e1tica, isso sugere que a Credlar \u00e9 o bra\u00e7o financeiro e construtor principal e a Spar \u00e9 a articuladora local e estruturadora t\u00e9cnica do projeto. Por isso, S\u00e9rgio Stein \u00e9 a lideran\u00e7a do cons\u00f3rcio (arquiteto e diretor-executivo da Spar) na comunica\u00e7\u00e3o p\u00fablica do projeto.<\/p>\n\n\n\n
A composi\u00e7\u00e3o do cons\u00f3rcio deve ser ampliada com outras empresas parceiras que ainda poder\u00e3o ser anunciadas dependendo da homologa\u00e7\u00e3o e da cria\u00e7\u00e3o da SPE que ser\u00e1 respons\u00e1vel pela execu\u00e7\u00e3o da concess\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
O dinheiro<\/em><\/p>\n\n\n\n O projeto n\u00e3o \u00e9 financiado principalmente pela Spar ou Credlar com dinheiro pr\u00f3prio. Ele \u00e9 financiado por ativos p\u00fablicos transferidos, cr\u00e9dito banc\u00e1rio p\u00fablico e privado e valoriza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria futura. O projeto depende fundamentalmente da valoriza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria da \u00e1rea, que corre risco com a possibilidade de acontecer uma nova enchente na \u00e1rea lindeira ao Gua\u00edba.<\/p>\n\n\n\n O financiamento do Cons\u00f3rcio Pulsa RS n\u00e3o vem de um \u00fanico banco espec\u00edfico j\u00e1 anunciado. O principal \u201cfinanciador indireto\u201d \u00e9 o pr\u00f3prio Estado, via ativos imobili\u00e1rios. O governo est\u00e1 financiando parte relevante do projeto transferindo terrenos p\u00fablicos valorizados, que poder\u00e3o ser explorados pelo cons\u00f3rcio.<\/p>\n\n\n\n O cons\u00f3rcio ofereceu uma contrapresta\u00e7\u00e3o p\u00fablica de cerca de R$ 144,8 milh\u00f5es, baseada na transfer\u00eancia dos terrenos das docas. Esse valor corresponde \u00e0 avalia\u00e7\u00e3o oficial dos terrenos, que ser\u00e3o transferidos ao Cons\u00f3rcio Pulsa RS e poder\u00e3o ser usados para incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n Em projetos compar\u00e1veis no Brasil, terrenos de orla urbana central frequentemente atingem valores impl\u00edcitos muito maiores ap\u00f3s rezoneamento e incorpora\u00e7\u00e3o. O valor econ\u00f4mico real dos tr\u00eas terrenos, ap\u00f3s a transfer\u00eancia condicionada \u00e0 execu\u00e7\u00e3o das obras pode ficar entre R$ 225 milh\u00f5es e R$ 675 milh\u00f5es, conforme c\u00e1lculos do mercado. Pode gerar um valor geral de vendas entre R$ 1,5 bilh\u00e3o a R$ 2,25 bilh\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n Esses terrenos se tornam o principal ativo econ\u00f4mico do cons\u00f3rcio. Na pr\u00e1tica, isso funciona como um \u201ccapital inicial\u201d. O cons\u00f3rcio \u201cganha\u201d terras p\u00fablicas valiosas e usa esse ativo para gerar receita e obter financiamento.<\/p>\n\n\n\n No projeto atual do Cais Mau\u00e1 o n\u00famero exato e a altura definitiva das torres ainda dependem de licenciamentos municipais, conforme o andamento do Estudo de Viabilidade Urban\u00edstica\u00a0(EVU) e demais etapas de aprova\u00e7\u00e3o. Por\u00e9m, com base nos estudos apresentados no leil\u00e3o e nas diretrizes urban\u00edsticas divulgadas, \u00e9 poss\u00edvel prever at\u00e9 nove torres, localizadas na \u00e1rea mais pr\u00f3xima da Rodovi\u00e1ria e do trecho norte do cais, setor com menor restri\u00e7\u00e3o patrimonial.<\/p>\n\n\n\n Essas torres s\u00e3o classificadas como torres comerciais (principalmente escrit\u00f3rios), hotel e poss\u00edvel corporativo multiuso. As diretrizes indicam torres com aproximadamente 20 a 35 andares.<\/p>\n\n\n\n O Banco Nacional do Desenvolvimento (BNDES) foi contratado pelo governo do Rio Grande do Sul para estruturar o projeto de concess\u00e3o do Cais Mau\u00e1. Atuou como modelador t\u00e9cnico, econ\u00f4mico e jur\u00eddico, definindo o formato da concess\u00e3o, estudos de viabilidade econ\u00f4mico-financeira, matriz de riscos e estimativas de investimento. O banco tamb\u00e9m pode atuar como financiador parcial das obras.<\/p>\n\n\n\n O Banco Regional de Desenvolvimento do Extremo Sul (BRDE) participou diretamente da elabora\u00e7\u00e3o e acompanhamento do projeto. Costuma financiar projetos e infraestrutura urbanas. Banco do Brasil e Caixa Econ\u00f4mica Federal tamb\u00e9m podem atuar como financiadores.<\/p>\n\n\n\n Os financiadores indiretos s\u00e3o o Governo do RS, via transfer\u00eancia de terrenos, investidores imobili\u00e1rios futuros e compradores de im\u00f3veis. O Cons\u00f3rcio Pulsa RS \u00e9 respons\u00e1vel por investir cerca de R$ 353,3 milh\u00f5es, com o detalhe fundamental, ao longo da concess\u00e3o de 30 anos.<\/p>\n\n\n\n Esse valor inclui R$ 210 milh\u00f5es, valor m\u00ednimo que o Cons\u00f3rcio Pulsa RS deve investir diretamente na recupera\u00e7\u00e3o e implanta\u00e7\u00e3o do projeto. Envolve a restaura\u00e7\u00e3o dos armaz\u00e9ns hist\u00f3ricos, obras de infraestrutura urbana, requalifica\u00e7\u00e3o de espa\u00e7os p\u00fablicos, adapta\u00e7\u00e3o para uso cultural, comercial e tur\u00edstico e implanta\u00e7\u00e3o inicial de equipamentos e servi\u00e7os. Esse \u00e9 o chamado CAPEX (Capital Expenditure) \u2014 investimento em obras e implanta\u00e7\u00e3o. \u00c9 um compromisso contratual obrigat\u00f3rio.<\/p>\n\n\n\n Os R$ 143 milh\u00f5es adicionais s\u00e3o referentes a OPEX (custos operacionais), como manuten\u00e7\u00e3o dos espa\u00e7os p\u00fablicos, conserva\u00e7\u00e3o dos armaz\u00e9ns, opera\u00e7\u00e3o e gest\u00e3o da \u00e1rea, servi\u00e7os urbanos (limpeza, seguran\u00e7a, conserva\u00e7\u00e3o), reinvestimentos ao longo dos 30 anos.<\/p>\n\n\n\n \u00c0 medida que as metas de investimento forem cumpridas, o Estado transfere a propriedade de tr\u00eas terrenos espec\u00edficos na \u00e1rea ao cons\u00f3rcio. Essa transfer\u00eancia funciona como contrapresta\u00e7\u00e3o p\u00fablica e foi o elemento central da proposta vencedora.<\/p>\n\n\n\n Continua…<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Entre o final de abril e maio de 2024, expressivos acumulados de chuva deixaram o Centro Hist\u00f3rico de Porto Alegre embaixo d\u2019\u00e1gua e o projeto imobili\u00e1rio Cais Mau\u00e1 foi engavetado. 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