Entre o final de abril e maio de 2024, expressivos acumulados de chuva deixaram o Centro Histórico de Porto Alegre embaixo d’água e o projeto imobiliário Cais Mauá foi engavetado. Agora, o governo do Estado e o Consórcio Pulsa RS, grupo vencedor do leilão realizado há dois anos, anunciam que o contrato de revitalização do Cais Mauá será retomado.
O projeto de concessão e requalificação do Cais Mauá é uma das maiores intervenções urbanas planejadas para a área central da cidade. Ele envolve a concessão à iniciativa privada por 30 anos para transformar o antigo porto em um complexo urbano multifuncional, com usos culturais, comerciais, turísticos e principalmente imobiliários. A área total é de cerca de 181 mil m², com extensão de aproximadamente 3,2 km ao longo do Guaíba. Localizado entre a Usina do Gasômetro e o Cais Navegantes, região central e histórica de Porto Alegre.
No projeto atual do Cais Mauá o número exato e a altura definitiva das torres ainda dependem de licenciamentos municipais, conforme o andamento do Estudo de Viabilidade Urbanística (EVU) e demais etapas de aprovação. Porém, com base nos estudos apresentados no leilão e nas diretrizes urbanísticas divulgadas, é possível prever entre 3 e 5 torres principais, localizadas na área mais próxima da Rodoviária e do trecho norte do cais, setor com menor restrição patrimonial.
Essas torres são classificadas como torres comerciais (principalmente escritórios), hotel e possível corporativo multiuso. As diretrizes indicam torres com aproximadamente 20 a 35 andares.
O Consórcio Pulsa RS é formado por duas empresas: a Spar Participações e Desenvolvimento Imobiliário, com sede em Porto Alegre, tendo como sócios Aline da Silva Gil Stein e Sérgio Luís Fernando Stein; e a Credlar Empreendimentos Imobiliários Ltda, com sede em Praia Grande (SP). Os sócios são Sergio Fernandes Leal e Carlos Ribeiro Leal.
A força econômica da Spar e da Credlar é muito desigual. A Credlar Empreendimentos Imobiliários, criada em 2004, é uma empresa média, com atuação consolidada, capital social de R$ 21 milhões, faturamento anual estimado entre R$ 50 milhões e R$ 100 milhões por ano. Mais de 30 empreendimentos entregues, com uma estrutura de cerca de 13 a 16 filiais e Sociedades de Propósito Específico (SPEs) ligadas a projetos imobiliários. Empresa de porte médio no setor imobiliário brasileiro, com atuação principalmente na Baixada Santista e Grande São Paulo.
Enquanto a Spar Participações e Desenvolvimento Imobiliário, criada em 2013, com sede em Porto Alegre, é uma empresa pequena, com faturamento anual muito baixo, estimado entre R$ 130 mil e R$ 360 mil. Uma boutique imobiliária, não uma grande incorporadora, provavelmente voltada a gestão de ativos, projetos e articulação imobiliária — não construção em grande escala.
Na prática, isso sugere que a Credlar é o braço financeiro e construtor principal e a Spar é a articuladora local e estruturadora técnica do projeto. Por isso, Sérgio Stein é a liderança do consórcio (arquiteto e diretor-executivo da Spar) na comunicação pública do projeto.
A composição do consórcio deve ser ampliada com outras empresas parceiras que ainda poderão ser anunciadas dependendo da homologação e da criação da SPE que será responsável pela execução da concessão.
O dinheiro
O projeto não é financiado principalmente pela Spar ou Credlar com dinheiro próprio. Ele é financiado por ativos públicos transferidos, crédito bancário público e privado e valorização imobiliária futura. O projeto depende fundamentalmente da valorização imobiliária da área, que corre risco com a possibilidade de acontecer uma nova enchente na área lindeira ao Guaíba.
O financiamento do Consórcio Pulsa RS não vem de um único banco específico já anunciado. O principal “financiador indireto” é o próprio Estado, via ativos imobiliários. O governo está financiando parte relevante do projeto transferindo terrenos públicos valorizados, que poderão ser explorados pelo consórcio.
O consórcio ofereceu uma contraprestação pública de cerca de R$ 144,8 milhões, baseada na transferência dos terrenos das docas. Esse valor corresponde à avaliação oficial dos terrenos, que serão transferidos ao Consórcio Pulsa RS e poderão ser usados para incorporação imobiliária.
Em projetos comparáveis no Brasil, terrenos de orla urbana central frequentemente atingem valores implícitos muito maiores após rezoneamento e incorporação. O valor econômico real dos três terrenos, após a transferência condicionada à execução das obras pode ficar entre R$ 225 milhões e R$ 675 milhões, conforme cálculos do mercado. Pode gerar um valor geral de vendas entre R$ 1,5 bilhão a R$ 2,25 bilhões.
Esses terrenos se tornam o principal ativo econômico do consórcio. Na prática, isso funciona como um “capital inicial”. O consórcio “ganha” terras públicas valiosas e usa esse ativo para gerar receita e obter financiamento.
O Banco Nacional do Desenvolvimento (BNDES) foi contratado pelo governo do Rio Grande do Sul para estruturar o projeto de concessão do Cais Mauá. Atuou como modelador técnico, econômico e jurídico, definindo o formato da concessão, estudos de viabilidade econômico-financeira, matriz de riscos e estimativas de investimento. O banco também pode atuar como financiador parcial das obras.
O Banco Regional de Desenvolvimento do Extremo Sul (BRDE) participou diretamente da elaboração e acompanhamento do projeto. Costuma financiar projetos e infraestrutura urbanas. Banco do Brasil e Caixa Econômica Federal também podem atuar como financiadores.
Os financiadores indiretos são o Governo do RS, via transferência de terrenos, investidores imobiliários futuros e compradores de imóveis. O Consórcio Pulsa RS é responsável por investir cerca de R$ 353,3 milhões, com o detalhe fundamental, ao longo da concessão de 30 anos.
Esse valor inclui R$ 210 milhões, valor mínimo que o Consórcio Pulsa RS deve investir diretamente na recuperação e implantação do projeto. Envolve a restauração dos armazéns históricos, obras de infraestrutura urbana, requalificação de espaços públicos, adaptação para uso cultural, comercial e turístico e implantação inicial de equipamentos e serviços. Esse é o chamado CAPEX (Capital Expenditure) — investimento em obras e implantação. É um compromisso contratual obrigatório.
Os R$ 143 milhões adicionais são referentes a OPEX (custos operacionais), como manutenção dos espaços públicos, conservação dos armazéns, operação e gestão da área, serviços urbanos (limpeza, segurança, conservação), reinvestimentos ao longo dos 30 anos.
À medida que as metas de investimento forem cumpridas, o Estado transfere a propriedade de três terrenos específicos na área ao consórcio. Essa transferência funciona como contraprestação pública e foi o elemento central da proposta vencedora.
Continua…