Ao mesmo tempo em que iniciam as obras físicas de recuperação dos armazéns do Cais Mauá, os novos gestores do projeto começam a negociar com possíveis parceiros para ocupar os espaços comerciais na área.
Os movimentos ainda são reservados, principalmente quanto a nomes. Mas o novo executivo do empreendimento, Vicente Criscio, confirma que já há tratativas em andamento: “Já identificamos o que a cidade gosta e usa, as marcas que os gaúchos consomem, estamos conversando”.
Em 3,2 quilômetros de cais à beira do Guaíba, incluindo os armazéns, são 181 mil metros quadrados de área disponível, parte destinada a áreas públicas – ciclovias, praças, áreas verdes – parte para atividades de comércio e serviços.
“As negociações podem incluir desde um comércio pequeno, de uns 100 m², até grandes – um armazém com um supermercado, porque não?”, diz Criscio.
No dia 5 de março, depois de anos, foi concedida a licença de instalação, que permite o início das obras, do projeto Cais Mauá, empreendimento privado para revitalizar e explorar o principal espaço de Porto Alegre, berço da cidade, à beira do Guaíba.
No mesmo dia foi anunciada a mudança ocorrida ainda no ano passado na gestão do Fundo Cais Mauá, o consórcio que ganhou a concessão por 25 anos para explorar o espaço.
A ICLA Trust que geria o fundo foi substituída pela REAG, outra administradora de fundos de investimento.
O site da REAG na internet informa que ela administra 40 fundos num total de R$ 7 bilhões em ativos. “É a mais importante missão da minha vida”, disse João Carlos Mansur, presidente da REAG, ao receber a licença para o início das obras.
O Fundo Cais Mauá tem um PL (patrimônio líquido) de R$ 163 milhões. Tem pela frente uma obra de R$ 140 milhões ao longo de dois anos. As etapas seguintes, que vão precisar de mais R$ 400 milhões pelo menos. Há projetos, que ainda podem sofrer alterações, estão definidos apenas os índices construtivos (volumetria).
Tanto que o novo gestor está disposto a rever o conceito do shopping center previsto no projeto original, junto à usina do Gasômetro. Em vez de uma torre vertical, que gera protestos, uma ocupação horizontal, a céu aberto.
Vicente Criscio foi indicado como presidente para tocar o projeto do Cais Mauá. Ele falou ao JÁ.
JÁ – Porque a mudança na gerência do projeto?
Criscio – Eu sou um executivo contratado. Tem o Cais Mauá Brasil SA que, por decisões dos investidores que controlam o fundo, decidiu que era mais conveniente trazer uma gestora voltada para empreendimentos imobiliários, diferente do antigo gestor, apto mais a captação de recursos.
Vencida a etapa das licenças, agora optaram por essa gestão da REAG, que é o maior fundo de investimentos imobiliários do Brasil e já desenvolveu inúmeros grandes empreendimentos pelo país, faz sentido essa troca.
JÁ – O que vai mudar daqui pra frente?
– Iniciamos o processo de implementação da primeira fase da obra, a área dos armazéns, que envolve aspectos de engenharia. Foram mantidos alguns diretores, mas vamos trazer pessoas e empresas que implementem esse projeto.
Naturalmente, a REAG assumiu e fez algumas mudanças na diretoria executiva, como a minha presença, que assumo o cargo de diretor-presidente, para tocar o empreendimento. Mas já temos pessoas no comercial, porque agora entre uma etapa diferente – negociar com potenciais parceiros, pra gerar um retorno sustentável. Toda essa decisão foi tomada no final do ano passado e consolidada agora.
JÁ – O Sr. possui uma consultoria, a Vincere, ela faz parte da gestão?
– Não, na verdade fizeram uma pequena lambança com meu nome, a Vincere é minha empresa de consultoria de gestão – que até já trabalhou com a REAG. Mas a Vincere não tem nada a ver com o fundo – com o Cais. Eu tenho 30 anos de vida executiva, fui presidente de cinco empresas, e, pela minha experiência, fui convidado pela REAG – que é a responsável pelo fundo imobiliário que faz a gestão, o fundo de participações, que é o Cais Mauá, que tem aí 89% das ações, a gestão do negócio é do fundo.
JÁ – Sobre os investidores do fundo, houve inquietações, principalmente de fundos previdenciários, muitos ameaçaram sair. Como resolver isso?
– Bom, na verdade, posso falar de duas semanas pra cá. Imagino que a inquietação era grande porque houve atraso em algumas licenças, de uma forma ou outra isso foi explicado, mas do ponto de vista do investidor causou inquietações. Mas agora, com o início da obra, isso fica totalmente equacionado, normalizado.
JÁ – O projeto está na primeira fase, e o restante já está definido? Pode passar por revisões?
– A primeira fase é essa dos 11 armazéns, temos um cronograma de dois anos, mas podemos antecipar, ou seja, até o último trimestre do ano que vem. Essa fase já tem projeto e é a licença que temos. O canteiro de obras está em montagem, começamos pela remediação ambiental, corrigir problemas antigos que impactavam o meio ambiente aqui.
Mais tarde teremos as fases das docas e do gasômetro, que já temos aprovações de volumetria, indicadores de construção já aprovados em todas as esferas.
Não tem revisão de projeto – tem detalhamentos desse projeto, mas não interfere nos indicadores aprovados.
Uma coisa é que prometemos revisar e estamos buscando dá uma outra solução pro shopping do gasômetro. Pensamos um novo conceito, um Open mall, a céu aberto, com alamedas e áreas de convivência, áreas comerciais, mas não uma grande caixa – é a nossa ideia. Sem ferir o que já foi aprovado em termos de volumetria. A gente acredita que essa visão melhora o projeto, é adequada ao local e a população e que faz sentido no campo econômico também.
JÁ – Paralelamente, já estão em busca de parceiros?
– Desde o momento que chegamos aqui, é que não temos nada ainda assinado, e por isso, nos reservamos o direito de não comentar. Há conversas em andamento – a gente quer transformar o Cais num local de lazer – de experiências, com artes e cultura, serviços e comércio e gastronomia.
Propomos um mix entre o que a cidade gosta e usa, gostaríamos de ter as marcas que os gaúchos consomem. E podemos ter desde um comércio pequeno, de uns 100 m², até grandes – um armazém com um supermercado, porque não?
Temos uma estratégia comercial e de quantas marca queremos, preservando os espaços para caminhar, passear, da cultura e arte. Mas como não temos nada definido, não podemos divulgar ainda.
JÁ – E o saldo do fundo, foi divulgado na mídia R$ 160 milhões, é isso?
– O cais é uma empresa de sociedade anônima com capital fechado, os números são auditados, basta ver na CVM. O PL é próximo dessa casa. Só que a gente tem que olhar pra o valor da obra, R$ 140 milhões na primeira fase. E a equação financeira disso já está montada, com as contrapartidas, são R$ 49 milhões de contrapartidas, garantidas.
JÁ – E a captação do restante?
– A gente tem uma tranquilidade, porque há um norte muito bom pra essa segunda e terceira fase. O projeto está ficando muito bonito, e são modelos que despertam interesse, já tem gente nos abordando sobre as torres, o hotel, são sinalizações.
O Brasil ficou carente de bons projetos, esse aqui é um grande projeto, que entrega retorno aos investidores, e respeita as características e especificações do local. A gente vê com relativa tranquilidade essa captação.
JÁ – Há movimentos na cidade contrários a obra, há uma disposição ao diálogo?
– A gente veio aqui com espírito desarmado, eu já vivi aqui, quatro anos, conheço um pouco da cultura. Uma premissa é que os envolvidos querem que o projeto seja concluído da melhor maneira possível, e vai sair, o interesse é sempre conversar, mostrar a viabilidade urbanística e econômica da obra pra região.
Sempre que a gente fala do Cais as pessoas respondem com carinho muito grande e falam dá necessidade de fazer algo no local. Há uma disponibilização de todos pra que o projeto saia, as fases de aprovação já passaram, não tem como voltar para trás, e temos que olhar pra frente. Mas críticas construtivas são sempre bem-vindas.