O Cais Mauá, no Centro Histórico de Porto Alegre, foi concedido por meio de uma Parceria Público-Privada (PPP) pelo Governo do Estado do Rio Grande do Sul ao Consórcio Pulsa RS, que venceu o leilão em fevereiro de 2024 e retoma o projeto agora.
Como concessionário, o Pulsa RS terá obrigações contratuais que incluem, entre outros, a revitalização do patrimônio histórico (armazéns tombados, pórtico central e docas) e destinação de áreas e armazéns para eventos culturais e sociais do Estado por período determinado, conforme regras do edital e atender exigências técnicas, ambientais e de urbanismo durante todo o prazo da concessão, 30 anos.
Em matérias do Grupo RBS e posts e comunicações ligadas à revitalização do Cais Mauá a Opus Entretenimento aparece citada como uma das empresas envolvidas na parte de eventos e entretenimento dentro do Cais, especialmente em áreas como programação cultural, atrações e possivelmente execução de atividades artísticas.
No entanto, até o momento não há publicação oficial do contrato de concessão do Cais Mauá (que ainda está em fase de assinatura ou finalização entre Governo do RS e Pulsa RS) que especifique formalmente um “contrato direto” entre Opus e o governo ou entre Opus e Pulsa RS.
O projeto foi concebido como um complexo com usos empresariais, culturais, turísticos e de entretenimento. O concessionário tem direito de gerar receitas com comércio, serviços, eventos e atividades privadas. Isso inclui shows, festivais, eventos corporativos, feiras, congressos e experiências culturais privadas. Essas atividades são consideradas essenciais para viabilizar o modelo econômico da concessão.
A presença da Opus no projeto deverá ser como parceira de eventos/entretenimento, possivelmente contratada pelo próprio consórcio ou por parceiros envolvidos na execução dos espaços para produzir, organizar e gerenciar atividades culturais, shows, feiras ou programação aberta ao público no Cais. Pode-se dizer que é um movimento do Pulsa RS em favor de poderosas famílias gaúchas ganharem dinheiro no Cais Mauá.
A Opus Entretenimento é controlada por três holdings/empresas de participações (Abcjk, Castelli e K & Z). Empresas de participações — também chamadas de holdings (ou holdings não-financeiras) — são sociedades cuja principal atividade não é produzir bens ou serviços diretamente, mas sim deter participações societárias em outras empresas e administrar esses investimentos.
Essas três empresas não são produtoras de eventos por si só — elas são veículos jurídicos criados para deter, gerir e organizar a participação societária e o controle da Opus Entretenimento e outras empresas relacionadas do mesmo grupo econômico.
Por trás das três holdings (Abcjk, Castelli e K & Z) que controlam a Opus Entretenimento está a família Zaffari, uma das mais influentes do sul do Brasil, conhecida por controlar o Grupo Zaffari (rede de supermercados e Bourbon Shopping), Bourbon Hotéis e Bourbon Shopping centers. Lucas Santos Zaffari é o CEO da Opus Entretenimento, sócio indireto via holdings. Herdeiro e membro da família controladora do Grupo Zaffari. Ele representa a nova geração empresarial da família no setor de entretenimento.
Airton Alberto Zaffari é figura central no controle indireto via holding, sócio da Castelli Administração e Participações. Integrante da família Zaffari, ligado historicamente ao Grupo Zaffari e seus braços empresariais. A Castelli é um dos principais veículos societários da família.
Carlos Eduardo Konrath é outro controlador importante. Sócio e executivo histórico da Opus, fundador e principal operador do negócio artístico. Responsável pelo desenvolvimento da empresa como produtora nacional. Ele representa o núcleo operacional e artístico, enquanto os Zaffari representam o núcleo financeiro e patrimonial. Estrutura típica de sociedade entre operador e investidor.
O Grupo Zaffari tem um faturamento anual estimado entre R$ 8 bilhões a R$ 12 bilhões, através de dezenas de shopping centers, centenas de supermercados e grande patrimônio imobiliário. Significa que a Opus tem suporte indireto de um grupo com enorme capacidade financeira.
A Opus nasceu em Porto Alegre, 1976, fundada por Carlos Eduardo Konrath, inicialmente como uma empresa pequena de produção de espetáculos, com atuação concentrada no sul do Brasil. Tornou-se uma das maiores empresas do setor no Brasil através de um modelo híbrido muito específico, baseado em três pilares: gestão de casas de espetáculo, produção de shows e aliança com grandes grupos patrimoniais.
A empresa cresceu muito ao se associar ao Grupo Zaffari, que permitiu à Opus operar casas dentro de shoppings, como Teatro Bourbon Country (Porto Alegre), Teatro do Bourbon Shopping São Paulo, Teatro RioMar Recife, Teatro RioMar Fortaleza, Teatro Bradesco (SP), Teatro Opus Frei Caneca (SP). Essa parceria deu acesso a infraestrutura já pronta, público de alta renda e financiamento indireto. Deixou de ser regional e tornou-se nacional.
A Opus não divulga balanço público, mas com base em ativos operacionais a estimativa conservadora do valor da empresa fica entre R$ 200 milhões e R$ 600 milhões. O faturamento anual estimado fica R$ 20 milhões a R$ 50 milhões por ano, podendo variar conforme número de shows.
O Muro da Mauá
A decisão sobre o Muro da Mauá – estrutura de contenção em concreto armado, de 2.647 metros de extensão, localizada entre o Cais Mauá e a Avenida Mauá – impacta diretamente o valor imobiliário do Cais porque mexe em três variáveis centrais de qualquer projeto chamado de waterfront, que visa a requalificação urbana de áreas costeiras ou fluviais: vista, risco e percepção de segurança jurídica.
A questão do Muro da Mauá virou o ponto mais sensível do projeto após a enchente histórica de maio de 2024 em Porto Alegre. O debate hoje não é mais apenas urbanístico, mas sobretudo hidráulico, climático e político.
A revitalização do Cais Mauá arrasta-se por décadas e, após 2024, o desafio é ainda maior. Propostas de substituição do muro por estruturas móveis ou sistemas mais altos estão sendo discutidas, mas exigem investimentos elevados. O futuro do cais depende de soluções de engenharia que integrem o patrimônio histórico com a convivência com o Guaíba, sem o isolamento que o muro atual proporciona.
Estamos falando de uma área premium na orla de Porto Alegre, às margens do Guaíba. Em projetos desse tipo, a vista para a água pode ser a principal capacidade de gerar fluxo de caixa futuro consistente e crescente, mas o risco de enchente pode anular esse ganho. No entanto, o muro protege o Centro Histórico e mantém a água na área do Cais Mauá, onde ficam os armazéns, áreas de lazer e as futuras nove torres comerciais, expostas ao nível do Guaíba. Em maio de 2024, o nível do Guaíba superou 5,35 metros.
Construído na década de 1970, o Muro da Mauá faz parte do Sistema de Proteção Contra Cheias de Porto Alegre, operando de forma integrada com 14 comportas, mais de 20 casas de bombas (geralmente citadas entre 19 e 23) e 68 km de diques que se estendem pela cidade, incluindo áreas ao norte próximas à Fiergs, formando um anel de vedação, conforme a Prefeitura.
Após 2024, derrubar o muro sem substituição técnica robusta virou politicamente inviável. No momento, qualquer intervenção precisa passar por estudo hidráulico detalhado, ser validada por órgãos técnicos estaduais e federais, considerar cenário climático extremo e integrar sistema de bombas e drenagem urbana. A decisão deixou de ser apenas estética. O Pulsa RS precisa equilibrar a viabilidade econômica do projeto, segurança hídrica e aceitação pública.