Dois anos depois da concessão do Cais Mauá a um consórcio privado, é incerto o futuro do projeto para devolver à população aquela área simbólica de Porto Alegre, abandonada há mais de 30 anos.
Começa que o contrato que formaliza a concessão ainda não foi assinado.
Em entrevista ao Jornal do Comércio, no início de fevereiro, o secretário Pedro Capeluppi disse que o prazo final é 11 de março e que o governo ainda aguarda documentos.
O Consórcio Pulsa RS, vencedor do leilão, declarou em nota que está “cumprindo as etapas previstas no edital e que a entrega da documentação segue os prazos estabelecidos para a assinatura do contrato em março”.
“As enchentes de 2024 não alteraram a concepção do projeto, mas impactaram o cronograma”, diz o consórcio formado pela Spar Participações e Desenvolvimento Imobiliário, de São Paulo, e a Credilar Empreendimentos Imobiliários, de Porto Alegre.
É a segunda concessão do Cais Mauá, na verdade. A primeira, formalizada em dezembro de 2010, terminou em maio de 2018, quando uma operação da Polícia Federal revelou uma enorme fraude financeira que dilapidou R$ 130 milhões captados junto a fundos de previdência. Esta história já foi contada pelo JÁ em edição especial.
A atual concessão, como a primeira, é por 30 anos. O concessionário se compromete a investir R$ 350 milhões ( R$ 210 milhões nos primeiros quatro anos) para “revitalizar” uma área de três km de extensão, desde a Usina do Gasômetro até a Estação Rodoviária no entorno do centro histórico.
As intervenções incluem a recuperação de 12 armazéns (para lazer e comércio) e reestruturação das Docas (para prédios comerciais e residenciais). Em troca desses investimentos, o Estado entrega para o consórcio o terreno das docas, avaliado em R$ 144 milhões.
O leilão, que só teve um concorrente, foi realizado no dia 7 de fevereiro de 2024, na bolsa de valores de São Paulo.
Três meses depois, a maior enchente da história de Porto Alegre, alterou completamente o cenário. O Guaíba subiu quase seis metros e manteve a área do porto submersa por um mês. Quando as águas baixaram, ficou a dúvida: quando vai ocorrer outra vez?
As condições do edital, que admitiam até a retirada de parte do “Muro da Mauá”, tiveram que ser inteiramente revistas. O projeto foi transferido da Secretaria de Parcerias e Concessões para a Secretaria de Reconstrução que passou a centralizar os projetos estratégicos atingidos pela enchente em todo o Estado.
Na área das Docas (extremo norte do Cais, próxima à Rodoviária), onde estão previstas 9 torres de até 150 metros, a água alcançou quase dois metros. De acordo com o modelo de negócios do consórcio Pulsa RS, essa área é fundamental para a viabilidade financeira da concessão. As torres teriam uso misto – residencial (apartamentos), corporativo (escritórios) e comercial (lojas no térreo).
Especialistas e entidades civis levantam diversos questionamentos sobre o impacto das construções de grande porte (torres de até 150m) na área das Docas e a revitalização como um todo.
O Instituto dos Arquitetos do Brasil (IAB-RS) afirma que a construção de torres altas pode criar uma “barreira” entre a cidade e o Guaíba, prejudicando a visibilidade do pôr do sol e alterando a paisagem histórica do Centro.
Prédios dessa magnitude podem também gerar grandes áreas de sombra na orla e nos espaços públicos adjacentes, afetando o conforto térmico e a vegetação local.
O aumento da densidade populacional e comercial nas Docas terá também grande impacto no trânsito já saturado da região central e da Avenida Mauá.
A substituição de áreas abertas por grandes massas de concreto pode intensificar o efeito de ilha de calor na região central.
Os especialistas questionam se o adensamento imobiliário em uma zona de inundação é prudente e se as soluções de contenção propostas são suficientes para os novos cenários climáticos.
Grupos de urbanistas e movimentos sociais continuam solicitando maior transparência e a realização de novos debates públicos, alegando que o cenário hidrológico de Porto Alegre mudou drasticamente e exige um novo Estudo de Viabilidade.
Até o novo Plano Diretor, que está em discussão na Câmara Municipal, prevê mudanças que afetam a área do Cais. Isso poderá levar a novas exigências técnicas para o concessionário.
O Ministério Público tem questionado a segurança do sistema de proteção contra cheias e a legalidade da transferência definitiva de terras públicas para o consórcio.
Referência em hidrologia, professores do Instituto de Pesquisas Hidráulicas, da Universidade Federal, têm alertado que as cotas de inundação previstas no projeto original do Cais (pré-2024) podem estar subestimadas diante do novo cenário climático.
Ações jurídicas lideradas por coletivos como o Cais Mauá de Todos pedem a anulação do leilão. O argumento central é que o cenário de risco hidrológico mudou completamente após maio de 2024, invalidando os estudos de viabilidade originais.
*Clique aqui para ler mais sobre a concessão do Cais na coluna Economics
