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Projeto alternativo reacende a polêmica mais antiga da cidade: o que fazer com o Cais Mauá?

Berço de Porto Alegre, o Cais Mauá está há pelo menos três décadas no centro de uma polêmica que não encontra solução: o que fazer com o antigo “Cais do Porto”, desde que ele deixou de ser viável como terminal portuário?

É a área mais cobiçada de Porto Alegre, uma faixa de 180 mil metros quadrados entre o centro histórico e a margem do Guaiba.

Sem falar no valor simbólico: num trapiche em algum ponto por ali desembarcaram os 60 casais de açorianos que fundaram Porto Alegre. Mais: até a metade do século 20, foi a principal “porta de entrada da capital”. Está há dez anos fechado e abandonado.

A última tentativa, de implantar no cais um complexo comercial-imobiliário para viabilizar a reforma e manutenção dos armazéns e outros bens tombados no porto, terminou na polícia.

A área foi concedida a um grupo privado e dez anos depois, em 2020, estava na estaca zero, apesar das manchetes que anunciavam investimentos milionários.

Uma operação da Polícia Federal, ainda não encerrada, revelou captação de recursos de fundos de pensão que não foram aplicados no projeto que se arrastava.

Cercada a área, os armazéns e prédios ficaram abandonados sem manutenção, até que o contrato de concessão foi rompido pelo governador Eduardo Leite, em 2019, acatando parecer de uma comissão da Contadoria Geral do Estado.

No início deste ano, o governo do Estado contratou o BNDES para um modelar um projeto de “desestatização dos ativos imobiliários do Cais Mauá”.

O princípio era o mesmo do projeto anterior:  conceder a área para empreendimento comercial/imobiliário, de modo a gerar recursos para reformar e manter os armazéns e outros bens tombados.

Para “modelar” o projeto o BNDES formou um consórcio de empresas consultoras. “Consórcio Revitaliza”, liderado pela Patrinvest Investimento, Administração de Patrimônio, Intermediação e Serviços e composto por outras sete empresas: Machado Meyer Advogados, Dal Pian Arquitetos, ZEBL Arquitetura, Radar PPP, Caruso Engenharia, Apsis Consultoria Empresarial e 380 Volts Comunicação.

“Os estudos se encerrarão com a modelagem do projeto, prevista para o fim deste ano. Já o processo licitatório, a ser realizado pelo Estado, ocorrerá no primeiro trimestre de 2022”, diz uma nota da assessoria de imprensa do BNDES.

“Além de uma alternativa para melhorar a situação fiscal do Estado, enxergamos neste ativo imobiliário uma oportunidade de um grande projeto de revitalização urbana para Porto Alegre”, disse em maio deste ano  a superintendente da Área de Estruturação de Empresas e Desinvestimento do BNDES, Lidiane Delesderrier.

O Banco é responsável não apenas pelos estudos e pela modelagem da “desestatização dos ativos imobiliários do Cais Mauá”, como também pelo suporte à realização das audiências públicas e do leilão, “acompanhando o processo até a assinatura do contrato entre o setor público e o parceiro privado vencedor do leilão”.

“Os melhores modelos de desestatização da área serão estudados pelo consórcio Revitaliza, para que o Estado possa decidir qual caminho se ajustará aos objetivos do projeto: seja por concessão, PPP, alienação, fundo de investimento ou outras modalidades possíveis”, diz a assessoria do banco.

A proposta apresentada nesta terça-feira, 23, pelos professores da UFRGS parte de outro princípio: admite vender uma parte da área para empreendimentos imobiliários dentro dos limites atuais para, com esses recursos, restaurar os armazéns para transformá-los em espaços culturais públicos.

A reforma dos armazéns e outros itens tombados estava estimada em R$ 64 milhões no projeto anterior.

A estimativa do estudo apresentado  é que a venda da área das antigas docas para edificação de hotéis ou prédios de escritórios (não residenciais) renda bem mais do que isso.

“Se o argumento do governo para privatizar é a falta de recursos, aí está uma solução”, disse o professor Pedro de Almeida Costa, responsável pela parte econômico-financeira do projeto alternativo.

 

Pesquisadores da UFRGS apresentam proposta para “ocupação cultural do Cais Mauá”

Quatro pesquisadores e oito pós-graduandos em urbanismo, sociologia e administração formaram o grupo que elaborou a “proposta de ocupação cultural do Cais Mauá”, apresentada nesta terça-feira, na sede do IAB/RS.

O trabalho foi desenvolvido em cursos de extensão ao longo deste ano e tem como foco a preservação do antigo cais do porto como espaço público, voltado para atividades culturais, setores criativos e pequenos negócios.

É uma proposta alternativa ao projeto do governo do Estado que está sendo desenvolvido por um consórcio de empresas contratadas pelo BNDES visando a “desestatização da área”.

Os pesquisadores da UFRGS, ao contrário, propõem a “superação da visão calcada na privatização dos espaços públicos como caminho único para o desenvolvimento urbano”.

Diz o texto distribuído à imprensa:

“O caráter integrador do projeto para o Cais, assume um duplo desafio na cidade de Porto Alegre:

a) integrar novamente a área do porto ao território da cidade, principalmente ao Centro Histórico;

b) promover a inclusão e a integração social das diversas classes, camadas e grupos culturais que vivem e constroem a cidade”.

Segundo os autores, “a reabilitação do cais não será efetiva caso sejam erguidos novos muros invisíveis a separar aqueles que  dele poderão usufruir e o restante da população à margem deste espaço público”.

A construção de prédios residenciais na área do cais, hipótese considerada no projeto do governo, é descartada. “Nenhum setor isoladamente tem legitimidade para se apropriar do patrimônio público que é o Cais do Porto”, diz  o documento.

“Este projeto representa os anseios da comunidade cultural de Porto Alegre”, declarou o professor Eber Pires Marzulo, no início da apresentação. Mais de 30 grupos culturais e entidades sociais foram ouvidos na pesquisa para identificar as necessidades de uso e ocupação dos armazéns.

Na parte econômica da proposta, visando a sustentabilidade do empreendimento, os autores consideram a venda de uma parte da área, das antigas docas, para financiar a reabilitação dos armazéns e dos bens tombados pelo patrimônio público.

O projeto arquitetônico para reforma e adaptação dos armazéns, pela proposta, será escolhido mediante concurso público.

Participaram da apresentação na sede do IAB, além do professor Marzulo, os outros três coordenadores: Inês Martina Lersch, do Departamento de Urbanismo da Faculdade de Arquitetura, Luciano Fedozzi, do Instituto de Filosofia e Ciências Humanas,  e  Pedro de Almeida Costa, da Escola de Administração.

Cais Mauá: jornal JÁ vai contar toda a história em edição impressa

Em 2015, o jornal JÁ publicou on line uma série de reportagens da jornalista Naira Hofmeister,  sobre o projeto de revitalização do Cais Mauá.
O conjunto apresentava um amplo painel de todo o processo até àquele momento por isso recebeu o selo de “Dossiê Cais Mauá”.
Agora esse material atualizado pela própria Naira e outros repórteres será reunido numa edição impressa de 16 páginas, que será lançada nos próximos dias.
“O digital é essencial para a difusão de um conteúdo, mas quando se trata de documentar e ter uma visão de conjunto, o impresso ainda tem o seu papel” diz o editor Elmar Bones.
Segundo o editor, o grande problema desse projeto desde o início é a falta de transparência. “Sempre foi muito difícil obter informações sobre esse projeto, desde antes da concessão, e ainda hoje há muitas zonas de sombra que não se consegue esclarecer. Isso não se pode aceitar, quando se trata de uma área pública dessa importância, uma área que define a cidade de Porto Alegre”.
A edição, segundo o jornalista, traz um histórico de todos os projetos que foram propostos para o Cais Mauá, desde que cessaram suas atividades portuárias, e descreve a trajetória e os percalços do atual projeto do consórcio Cais Mauá do Brasil desde a concessão em 2010, até o impasse que hoje está nas mãos do governador Eduardo Leite.
“Há uma linha de defesa desse projeto que consiste em rotular como inimigo todo aquele que faz críticas ou perguntas incômodas. Não somos contra o projeto, nosso papel não é esse. Nosso papel é buscar esclarecimento, é questionar para oferecer o máximo de informações, acreditamos que é isso que os leitores esperam de nós”.
A edição impressa do JÁ será lançada na próxima semana e já está em pré-venda na internet. Ela será posta à venda em bancas a R$ 10,00 o exemplar.
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Presidente do IAB diz que Cais Embarcadero é "jogada de marketing"

O presidente do Instituto dos Arquitetos/RS, Rafael Passos disse ao JÁ que “começar as obras de revitalização do Cais Mauá por uma área de lazer e estacionamento num canto do porto é uma manobra de marketing para encobrir os sucessivos descumprimentos do contrato de concessão assinado em 2010 pelo Consórcio Cais Mauá do Brasil”.
Ele se refere ao Cais Embarcadero, projeto de empresários locais para ocupar uma área de 2 hectares junto à Usina do Gasômetro com um centro de lazer e um estacionamento para 600 carros.
“É mais um dos muitos descumprimentos do contrato de concessão por parte do concessionário”, disse Passos, nesta quarta-feira, quando empreendedores divulgaram maquetes digitais do que está projetado.
“No Estudo de Viabilidade Urbana que recebeu licença em dezembro de 2017 está explícito: primeira etapa é a restauração dos armazéns, a segunda são os edifícios e a terceira o shopping. É o que o Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano e Ambiental aprovou. Vão instalar um puxadinho num canto para faturar uma grana deixando o patrimônio público ao abandono, o contrato fica como? Um dos objetivos da concessão é a recuperação do patrimônio público, não é só entregar a área publica para o privado especular”.

 

Manifesto pede que governo rescinda contrato com Cais Mauá

A Associação dos amigos do Cais Mauá (Amacais) divulgou nesta segunda, 15, um manifesto intitulado “A hora do Cais”.
O documento afirma que o Governador do RS, Eduardo Leite, tem nas mãos a oportunidade de “enfrentar com coragem, lucidez e devoção ao interesse público a questão que há anos angustia a comunidade gaúcha”.
A Amacais indica, como o jornal JÁ mostrou na reportagem “Cais Mauá quer renegociar contrato que descumpre há nove anos.”, que os atrasos e descumprimentos contratuais são unicamente devidos “à incapacidade do empreendedor” e alerta para “vários delitos graves na gestão do Consórcio”.
Tais como o descumprimento da obrigação de preservação e manutenção dos bens tombados sob sua responsabilidade; a não apresentação das garantias financeiras para execução do projeto, exigidas no Edital; a inadimplência do Consórcio Cais Mauá no pagamento dos aluguéis e arrendamentos previstos; a negligência na manutenção da constituição acionária e da identidade técnica e administrativa do consórcio que venceu a licitação.
O documento aponta que diversas irregularidades do processo estão judicializadas, com investigação em curso da Policia Federal sobre supostas fraudes na captação de recursos junto aos fundos de pensão e uma Ação Civil Pública questionando a validade da lei que liberou o regime urbanístico para o projeto vencedor da licitação.
O manifesto critica o judiciário e chama de “deplorável” a postura do jornal Zero Hora: “espanta-nos a morosidade e a displicência com que as autoridades judiciárias tratam assunto de tamanha gravidade para a identidade e o destino desta Capital”.
“No contexto em que empresários “tubarões” agridem a cidade e o estado, em que autoridades “bananas” contemporizem indefinidamente com postergações, degradações e descumprimentos do projeto, e jornalistas “lacaios” não cessam de adular a empresa e negligenciar a investigação das causas desta catástrofe evidente, parece ser muito honrosa a alcunha de “caranguejo” para distinguir aos cidadãos e cidadãs que, com tenacidade infatigável, não abrem mão de zelar pelo bem público, às claras, com fatos concretos e o melhor dos bons propósitos: propiciar a superação deste drama insólito e a imediata retomada da revitalização do cais do porto”.
Faça o download do manifesto: Amacais – A hora do Cais.

Cais Mauá: prazo legal para renegociação do contrato pode estar prescrito

Parecer da Procuradoria Geral do Estado assinado em outubro de 2018 sugere que pedido deveria ter sido feito “tão logo a arrendatária deparou-se com os atrasos nas licenças, e não somente após ter usufruído dos mecanismos contratuais de reequilíbrio do contrato”

Por Naira Hofmeister

Quando o governador do Rio Grande do Sul, Eduardo Leite (PSDB), encontrar o presidente do consórcio Cais Mauá, logo mais, às 17h30 dessa segunda-feira (15 de abril), duas opções estarão sobre a mesa. A rescisão do contrato, baseada nos consecutivos descumprimentos de cláusulas que o consórcio vem mantendo desde que assumiu a concessão, em 2010, parecia ser a primeira opção, conforme revelou o repórter Jocimar Farina, de Zero Hora na quarta-feira passada.

Dois dias depois, entretanto, uma reunião formal do Grupo de Trabalho constituído para avaliar a relação dos empresários com o Estado terminou com a informação de que em 20 dias haveria uma resposta: também era possível “repactuar” o contrato, o que incluiria rever o tempo de concessão, estipulado em 25 anos (prorrogáveis), dos quais nove já se passaram sem que o negócio deslanchasse.

A decisão está nas mãos de Leite, mas passa pela avaliação técnica da Procuradoria Geral do Estado (PGE), cuja missão seria avaliar as consequências de um eventual rompimento. Neste sentido, um parecer publicado em janeiro de 2019, mas formulado ainda sob a gestão de José Ivo Sartori, ganha importância.

O texto, elaborado pela procuradora Helena Beatriz Cesarino Coelho, rejeita pedidos do consórcio para renegociar cláusulas contratuais: “a arrendatária alega que há desequilíbrio no contrato de arrendamento, em razão da excessiva demora na obtenção das licenças para início das obras, além do atraso na obtenção da imissão na posse do bem”, registra a procuradora.

Embora refute a argumentação do consórcio, a advogada do Estado admite a possibilidade de que houvesse pedido de repactuação, desde que feito de acordo com uma resolução da Agência Nacional de Transportes Aquaviários (Antaq). Mas aí aparece outro problema para a Cais Mauá S.A., uma vez que a norma determina o prazo de dois anos “contados da ocorrência do fato caracterizador da materialização do risco ou do início da sua ocorrência, no caso de evento contínuo no tempo, sob pena de preclusão do direito à recomposição do equilíbrio, em caráter irrevogável e irretratável”.

“Assim, caso o poder concedente e a Antaq entendam que o pedido deveria ter sido deduzido tão logo a arrendatária deparou-se com os atrasos nas licenças, e não somente agora, após ter usufruído dos mecanismos contratuais -, então o direito ao reequilíbrio estará precluso”, analisa.

Consórcio pediu isenção de pagamentos até 2021

O parecer de foi referendado pelo então procurador adjunto para assuntos jurídicos da PGE, Eduardo Cunha da Costa, nomeado por Eduardo Leite Procurador-Geral do Estado. Caberá a ele o aconselhamento do governador sobre questões técnica e legais em um eventual rompimento – muitas delas já levantadas no texto de Coelho.

A advogada do Estado grifa decisões que compõem a jurisprudência que permite renegociação em caso de desequilíbrio econômico-financeiro: “é preciso distinguir o atraso ou impedimento suportável, que não geraria direito à revisão do pactuado porque se contém nos limites da álea ordinária (inerente a todo contrato), daquele que imponha ônus ou dano insuportável”.

“Um encargo previsível ou suportável não autoriza a revisão contratual”, prossegue a procuradora: “Deve ser irrefutável a existência de tamanho ônus ao particular, que inviabilize a manutenção da relação contratual, sendo insuportável a ele arcar com os encargos decorrentes de tais fatos supervenientes”.

Ela ainda cita um acórdão do Tribunal de Contas da União que diz o seguinte: “entende-se que o poder público, no regular exercício de polícia administrativa (emissão de licenças, execução de vistorias), não pode ser responsabilizado por eventuais frustrações de prazos, mormente devido ao fato de que sua atuação estar condicionada à provocação por iniciativa do particular (elaboração de estudos, apresentação de documentos). No mais, existem metodologias consagradas no mercado para se mensurar os prazos esperados e quantificar adequadamente os riscos dessa não concretização, dê forma que tal situação pode ser precificada e embutida na proposta apresentada por ocasião da licitação do arrendamento”.

A lógica dos argumentos do consórcio é que a demora na implantação do projeto deveria levar o Estado a anistiar toda a dívida passada da Cais Mauá S.A e ainda abonar as parcelas de arrendamento dos próximos dois anos. Desde que venceu a licitação, na qual concorreu sozinho, o consórcio tinha a obrigação de pagar uma espécie de aluguel ao governo gaúcho pela área.

Embora o contrato tenha sido assinado em 2010, ele só passou a valer dois anos depois, quando foram assinados termos aditivos solucionando entraves burocráticos com a Agência Nacional de Transportes Aquaviários (Antaq). Havia um escalonamento previsto para o pagamento do aluguel ao Estado, calculado em 1,95% da receita do empreendimento quando ele estivesse a pleno vapor. Até lá, seriam R$ 3 milhões ao ano, valor que entre 2012 e 2015, seria reduzido a 10%, ou 300 mil ao ano, para que o consórcio pudesse arcar com outras despesas para colocar o negócio em pé.

Em 2015, quando o valor seria reajustado para R$ 3 milhões anuais, o consórcio lançou mão de uma cláusula que admitia a suspensão temporária do pagamento do arrendamento “em decorrência de quaisquer impedimentos de ordem legal (para as obras) ou da não obtenção das licenças necessárias para a realização das obras e serviços, por motivos alheios a sua vontade”. O governo anistiou pagamentos até que saíssem as licenças, o que aconteceu em dezembro de 2017.

Mas um ofício de abril de 2018 surpreendeu o Governo do Estado: “a CMB contestou as cobranças realizadas em 12/017,01/2018 e 02/2018, alegando que nesse período ainda não dispunha de todas as autorizações para realizar as obras na área arrendada. A empresa solicitou, ainda, que durante três anos a contar de 01/03/2018 as obrigações de pagamento do arrendamento sejam também estabelecidas em 10% do seu valor integral. Por fim, requereu que os pagamentos realizados entre 2012 e 2015 sejam reconhecidos como créditos passíveis de utilização para compensação com as obrigações que se vencerem durante os próximos três anos” – em suma, não queriam desembolsar nem um centavo a mais pelo arrendamento até 2021.

A procuradora Helena Coelho entendeu que o pleito não era justo já que “o Contrato de Arrendamento previa mecanismos próprios de proceder ao reequilíbrio econômico-financeiro da avença: por meio da redução da remuneração devida pela arrendatária, a apenas 10% do valor total, nos três primeiros anos da contratualidade; e por meio da suspensão total do pagamento, enquanto perdurassem circunstâncias que a impedissem de efetuar as obras de construção e implantação do Complexo Cais Mauá, como a não obtenção das licenças. A arrendatária usufruiu desses dois mecanismos contratuais”, conclui.

Cais Mauá quer renegociar contrato que descumpre há nove anos

O cais, com três quilômetros de extensão junto ao centro histórico de Porto Alegre está abandonado, porque a empresa que fazia a segurança do local foi dispensada.
Os armazéns e as instalações portuárias, tombadas pelo patrimônio histórico, se deterioram visivelmente.
Pela Carta de Estruturação Financeira, item 14 do edital de licitação, antes de iniciar a obra, o consórcio deveria comprovar pelo menos R$ 140 milhões, estimados para a primeira etapa da revitalização do cais.
O procurador geral do Ministério Público de Contas, Geraldo Da Camino, em Inspeção Especial desde 2010, já cobrou diversas vezes a comprovação dessa garantia inscrita no contrato, sem uma resposta satisfatória.
O contrato de concessão, assinado em 2010, passou ao controle do Consórcio Cais Mauá, uma área pública , com uma estrutura de prédios e equipamentos históricos, no ponto mais cobiçado da capital.
As condições eram generosas: enquanto a receita não chegasse a um certo valor, o consórcio pagaria R$ 3 milhões por ano de aluguel. Depois, pagaria 1,95% da receita.
O consórcio, sem dinheiro, pediu e ganhou dispensa do aluguel até dezembro de 2017, quando recebeu a licença de instalação que permitia iniciar as obras.
Anunciou com pompa e circunstância o início das obras em março de 2018, mas quase nada aconteceu, além da troca de gestores do fundo de investimento, que mantém o consórcio Cais Mauá.
Sem pagar o aluguel, mesmo depois da dispensa por sete anos, sem conseguir manter a guarda do local, deixando deteriorar-se armazéns e equipamentos, sem os recursos que precisaria ter para tocar a obra estimada em mais de R$ 300 milhões, o Consórcio Cais Mauá propôs ao governo uma revisão do contrato.
Quer retirar das exigências a Carta de Estruturação Financeira, de garantias antes do início das obras: quer que o prazo de 25 anos de concessão comece a contar a partir de 2018, quando foi emitida a licença de instalação.
Quer também alterar o cronograma do projeto, terceirizando uma parte da área concedida para eventos e serviços. E quer incluir um estacionamento para 400 carros.
O governador Eduardo Leite recebeu nesta quinta-feira.11, o relatório do grupo de trabalho que designou para avaliar a questão do Cais Mauá.
O grupo trabalhou 60 dias. Um dos assessores levou um calhamaço de 700 páginas, só para dar uma ideia da trabalheira que foi reconstituir a tortuosa evolução da concessão para revitalização do Cais Mauá, desde o início.
O relatório mais sucinto encerra com um parecer em que são apresentadas duas alternativas para a decisão do governador.
Ou fazer a repactuação no contrato, nas bases que o concessionário está propondo. Ou rescindir o contrato e chamar nova licitação. Há um movimento ainda difuso de grupos locais por esta solução.
Antes de decidir, Leite quer ouvir, na próxima semana, a Procuradoria Geral do Estado e os representantes do concessionário.
“Só uma coisa é certa neste momento”, disse o superintendente do Porto de Rio Grande, Fernando Estima, que falou em nome do Grupo de Trabalho depois da reunião com o governador: “A revitalização do Cais Mauá vai sair do papel”.
O primeiro projeto de revitalização do Cais Mauá, desde que se tornaram inviáveis as operações portuárias, foi apresentado no governo Alceu Collares, há  30 anos.