O prefeito Sebastião Melo (MDB) sancionou, nesta terça-feira (14), as leis que instituem o novo Plano Diretor e a Lei de Uso e Ocupação do Solo de Porto Alegre, concluindo o polêmico processo de revisão do marco urbanístico da Capital.
Os textos foram publicados no Diário Oficial de Porto Alegre desta terça-feira, 14/07 e entram em vigor em 180 dias.
Feito com total poio e influência do setor imobiliário, o plano prioriza o “adensamento” das áreas mais urbanizadas, ou seja dos principais bairros e do centro: mais prédios, mais altura, menos distanciamentos e recuos.
A “flexibilização” geral foi uma ampla vitória do lobby das grandes incorporadoras e construtoras, apesar da intensa crítica de entidades como o Instituto dos Arquitetos do Brasil, entidades comunitárias e do próprio Ministério Público.
“Plano Diretor é mais voltado para a construção do que para prevenção de enchentes”, resumiu o Procurador Alexandre Saltz, chefe do Ministério Público no Rio Grande do Sul que denunciou à Justiça “falhas jurídicas” no texto.
A principal divergência não foi sobre construir prédios mais altos em si, mas sobre a extensão da flexibilização.
A Prefeitura defende as mudanças para “uma cidade mais densa e eficiente”, enquanto os críticos consideram que o texto deslocou o equilíbrio em favor da expansão imobiliária, reduzindo exigências de afastamentos e ampliando significativamente o potencial construtivo em diversas áreas.
Os dois pontos que mais geraram controvérsia na revisão do Plano Diretor de Porto Alegre foram justamente a verticalização (altura dos edifícios) e a redução dos recuos (distâncias entre prédios e em relação às divisas dos terrenos).
Em relação a altura máxima dos prédios, as áreas estratégicas passam a ser permitidos edifícios de até 130 metros (aproximadamente 40 a 43 pavimentos), especialmente em eixos urbanos definidos pelo Plano. Até agora, em grande parte da cidade havia limites mais baixos, variando conforme a zona. O teto geral era de cerca de 52 metros (17 andares) em muitas áreas, com exceções.
O argumento da Prefeitura é que isso ajuda a reduzir o preço relativo da moradia ao aumentar a oferta de imóveis.
Os críticos dizem que isso aumenta o valor dos terrenos e beneficia principalmente quem já possui grandes áreas urbanas.
Especialistas alertaram para a possibilidade de aumento da impermeabilização do solo. Depois da enchente de 2024, muitos urbanistas defendem justamente o movimento contrário, com mais áreas verdes, jardins, superfícies permeáveis e espaços de drenagem.
Urbanistas, professores universitários, entidades ambientais e movimentos de moradores argumentam que houve excessiva flexibilização das regras urbanísticas, o setor imobiliário foi o principal beneficiado e que faltaram estudos mais robustos sobre ventilação, drenagem e infraestrutura.
Segundo esses críticos a verticalização intensa pode agravar problemas ambientais e de mobilidade se não vier acompanhada de investimentos públicos proporcionais.
Já os recuos laterais foram reduzidos em diversos casos, permitindo construções mais próximas das divisas e entre si. Antes, o crescimento da altura normalmente exigia maiores afastamentos para garantir insolação, ventilação, privacidade e arborização.
Com a flexibilização, torna-se possível ocupar uma parcela maior do terreno. Segundo urbanistas contrários ao projeto, isso pode resultar em ruas mais “fechadas”, menor circulação de vento, maior formação de ilhas de calor e redução da permeabilidade do solo.
Quanto o Índice construtivo (parâmetro urbanístico que define o tamanho máximo permitido de área a ser construída em um lote) havia menor potencial para construção em diversos bairros.
Agora, houve ampliação do potencial construtivo em várias regiões, permitindo maior área construída por terreno.
O Zoneamento, que é a divisão da cidade em áreas (zonas) com regras específicas sobre o que pode ser construído, o tamanho dos lotes e quais atividades (comerciais, residenciais ou industriais) são permitidas em cada local, também foi flexibilizado, permitindo maior mistura de usos em diversos bairros. Até agora era mais restritivo quanto aos usos residencial, comercial e de serviços.
Uma das alterações mais polêmicas foi a criação de corredores e áreas onde edifícios de até 130 metros poderão ser construídos. Os principais corredores onde a nova legislação permite maior verticalização incluem: Avenida Assis Brasil (Zona Norte), Avenida Protásio Alves, Avenida Ipiranga, Avenida Bento Gonçalves, Avenida Farrapos, Avenida Sertório, Avenida Carlos Gomes, Avenida Nilo Peçanha (em alguns trechos), Terceira Perimetral (ao longo de diversos segmentos), Avenida João Pessoa, Avenida Praia de Belas, Avenida Borges de Medeiros (em determinados trechos) e áreas próximas ao 4º Distrito, que a Prefeitura pretende consolidar como polo de inovação e serviços.
Além desses eixos, o Plano prevê maior potencial construtivo em áreas consideradas de centralidade urbana, como partes do Centro Histórico, Praia de Belas e Cristal, onde já existe grande oferta de serviços e transporte.
Portanto, atinge praticamente toda a cidade, modificando significativamente a paisagem urbana, podendo sobrecarregar infraestrutura existente. Claro que favorece principalmente grandes incorporadoras e gera valorização imobiliária concentrada.